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  日期:2020-02-03 10:39 阅读:  
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按照经济学的观点,所有预期中的收入,都是资源从其所投入的生产中分得的租金。

未预期的收入算作利润。我们炒股赚的价差这些不算是“收租”,因为不在我们的预期之内。

而我们的工资是上班的租金、房租是房产的租金、利息是债权的租金、股息和分红是股票的租金、版税是著作权的租金、专利费是智力的租金、贿赂和寻租是权力的租金...

我们购买资产,就是为了“收租”,获得资产所产生的现金流。

能收租的资产,都是好资产。它们不会给我带来预期之外的超额利润,但它们会像一条条管道一样,日夜不休的往水池里提供源源不断的现金流。

有一种产品REITs,可以去全世界收租。

01
REITs


REITs(Real Estate Investment Trusts)房地产投资信托基金,是一种通过发行股份或者收益凭证汇集多数投资者的资金,交由专门投资机构进行不动产投资经营管理,并将投资综合收益,按高额比例分配给投资者的一种信托基金。

REITs通过证券化手段将不可分割的大额不动产变为小额的不动产基金,当你还买不起物业时,可通过投资基金共享不动产成长的收益。想想如果中国早几年推出这种产品,花花就不会错过房地产价格上涨的这几年了。

REITs作为兼具金融和不动产的属性,同现有的金融资产关联性较低。具有流动性好、独立性强、风险性低、分红收益高等特点。

注:来自Nareit,截止2019.1.31


来看下上面的6个数据:



  • 在过去25年中,有16年 FTSE Nareit Equity REITS Index 跑赢标普500指数

  • FTSE Nareit Equity REITS Index 过去25年年化收益9.9%

  • 多项研究表明,最优的投资组合里REIT应配置5%-15%之间

  • FTSE Nareit Equity REITS Index 股息率4.3%,是标普500指数的两倍

  • 80%的投顾都会推荐REITs 给他们的客户

  • REITs拥有并经营不同房地产行业的房地产,包括零售、住宅、基础设施、医疗保健、办公室、工业、数据中心、自存储、住宿、林地等




REITs投资工具


了解了REITs好处之后,那该怎么投?由于国内的REITs起步慢,我们把目光瞄准港美市场。



恒生REITs指数


恒生房地产基金指数(恒生REITs指数)

房地产投资信讬基金(「房地产基金」)是一种对房地产资产进行重新组合并证券化的投资产品,其大部份除税后净收入会用作派发股息。房地产基金是以单位信托基金形式构成之集体投资计划,旨在通过主要投资于可带来收入之购物商场、写字楼、酒店及服务式住宅等房地产资产,为投资者提供定期的收入。

由于房地产基金的派息率普遍较高,房地产基金指数的股息收益率相对其他股票指数亦较高。

从2005年到2019年,恒生REITs指数跑赢恒指,恒生REITs指数与恒指的相关性是0.58,股息率4.93%。

但遗憾的是目前没有相关ETF产品跟踪。想要配置的话我们只能自己买成分股了。成分股如下:

02
美国上市的REITs ETF


美国市场上有250只REITs,数量众多,毕竟美国是REITs的发源地,最早于1960年出现。一个个研究起来太麻烦,我们可以通过REITs ETF来配置。

注:数据来自ETF.com,截止2019.04.10

当前有18只REITs 相关ETF在美上市,规模最大和费率最低的是 $Schwab U.S. REIT ETF(SCHH)$ 。SCHH市值达54亿美元,管理费率仅0.07%。跟踪Dow Jones US Select REIT index ,是只市值加权指数,投资于美国房地产投资信托,不包括抵押贷款信托基金和房地产融资公司。

$iShares Trust iShares Global REIT ETF(REET)$ 是只全球性 REITs ETF ,尽管权重里美国还是占了一半以上。

$Market Vectors Mortgage REIT Inc(MORT)$ 是个纯粹的抵押贷款REITs投资组合,股息率高达10.08%。并有相应的两只杠杆类ETF : $UBS AG (Jersey Branch)(MORL)$ MORL (ETRACS Monthly Pay 2xLeveragedMortgage REIT ETN)和 $UBS AG (London Branch)(MRRL)$ MRRL(ETRACSMonthly Pay 2xLeveraged Mortgage REIT ETN Series B)。它们都是跟踪MVIS US Mortgage REITs Index 。

抵押贷款信托基金可能会从不断发展的抵押贷款融资市场中受益,但对利率和监管变化很敏感。

这些REITs ETF近年来的收益也是很稳定。

收益率:

股息率:


结语:


对于不动产持有者而言,REITs不仅是融资工具,还为不动产投资提供新的退出渠道,是盘活存量资产、提高资金周转速度、优化财务报表的有效工具。对于投资者而言,REITs降低了普通投资者投资不动产的门槛和交易成本,提高了不动产投资的流动性和透明度。

美国的REITs分红部分免所得税。较高收益率和低相关性使得REITs深受美国保险基金、养老基金、退休计划、主权基金、共同基金等机构投资者的认可。通过配置REITs 或 REITs ETF 作为你多元化投资组合的一部分,到全世界去收租!

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老虎证券

老虎证券新西兰(Tiger Brokers (NZ) Limited)2015年注册于奥克兰市,经过四年多的运营,不论从资产规模或经营规模,都已成为集投资,上市及一系列配套服务于一体的新西兰华人最大券商,在业内内享有较高声誉。该公司隶属于华人地区知名美港股券商老虎证券,其主体于2019年3月在美国纳斯达克交易所挂牌上市,交易代码:TIGR。目前已取得美国、新西兰、澳大利亚的券商牌照或许可。母公司老虎证券是新西兰交易所(New Zealand Stock Exchange)认证成员。Tiger Trade是老虎证券2014年自主研发的交易平台,仅2018年全年交易量已达1190亿美金。


根据艾瑞咨询的报告显示,从美股交易量来看老虎证券是目前全球最大的专注服务华人投资者的互联网券商。



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